成 功 事 例(1)
ギャンブル狂の経営者が返済不能になる前に、
   不動産を売却して借入金すべて返済し、賃貸に引越し。

 繊維関係の2代目経営者甲は大阪市内で5階建の自社ビルを所有し、1、2、3階を事務所等に賃貸で貸され、4,5階を自宅兼仕事場として使われていました。不動産登記簿を調べると、抵当権は1番に大阪府保証協会、2番に地方銀行が設定されていて、問題は其の後順位にいわゆる町金(高利貸し)の担保が賃借権登記とともに設定されていました。甲の奥さんに聞いたところ、数年前からギャンブルに凝って2年前にも金利も入れて千数百万円金融屋さんへ支払ったとのことでした。今回も高利の返済に窮して、1,2番抵当の銀行にも返済が滞こうるようになり、知人の紹介で奥さんとともに相談に見えられました。銀行に交渉し早急に売却して返済するように話をつけ了解を得る。

 早速3か月の専任媒介契約書を締結した後、1か月たらずで買主を見つけて買主に事情を説明し、売買契約直前に授受される手付金の一部から金融屋に支払って、抵当権、賃借権を抹消させ売買契約を締結した。

 残代金授受までに1戸建て(1階仕事場2階住居)をみつけ、賃貸契約を行い引っ越しをしたあとに取引を完了した。甲は手元にすべての借入金を返済しても、数千万残り、仕事も移転先で継続して行っている。早めの対処が功を奏した事例で、あと数か月対処が遅れていれば差し押さえ、競売開始となった事案であった。

重要なポイント
1.御本人同行で早急に金融屋さんに会って、金額を煮詰め(高金利なので、1日も早く)全額支払って、抵当権を抹消、占有目的で取られていた一部の鍵も取り返した事。
2.全ての金銭、書類管理を御本人から奥様に移転した事。
3.多少でも現金が手元に残ったので、そのままご商売を継続出来た事。(現金は最重要)
成 功 事 例(2)
バブルの時に自社ビルを建築した為に、
  債務超過(資産の約倍)に陥ったオーナー
    経営者の相談にのり、短期間に自社ビルごと
      自宅を売却し倒産、破産を免れたケース。

 古くから(40年以上)加工業を営んでこられた社長で、こつこつと真面目に経営をされてこられたが景気もよく、事業も隆盛の平成3年に(建築費も最高値で)、銀行の強い薦めもあり、以前に購入済であった土地の上に自社ビルを建築されました。

 その後、景気の後退等により年々売上が落ち込んでゆき、平成8年頃からは経営も苦しくなったので融資先の銀行と話し合い、融資額と同額で其の銀行の系列の不動産会社やその他の不動産仲介会社に売却依頼するが、1年経ち、2年と経過しても(その間2,3回値下げをしても)なかなか売れず時間だけが経過しました。

 平成11年春ごろに、知人の紹介で当社へご相談にこられた時には、銀行返済は元利ともストップして4か月が経過していました。早速、他の業者と同価格で売却の媒介契約書を交わしたあと、銀行の融資額の約半分で当社のお客様から購入依頼書を頂く。

 当社ですぐに査定書(銀行融資額の約2分の1)を作成して、其の社長(債務者)とともに銀行(債権者)に出かけてゆき、銀行の担当者と購入依頼書を提示し、談判、交渉に望んだ。

 銀行の担当者は、1回目の返事では「ノー」でした。

 その後、2,3回ハードな交渉を重ねてOKを取り付け、売買契約にいたりました。2つの停止条件付き(1.抵当権抹消承諾2.融資条件付)契約でしたが、2つともクリアーし5月末に決済取引致しました。

 其の社長には、本当に喜んで頂き近所のビルの一部を賃貸で借りて、会社を移転して今も元気で仕事に励んでおられます。又銀行(債権者)にも、今回売れていなければあと数か月で競売となり、今回の売買金額の半分位しか回収(個性的なビルの為)出来なかったのではないか?といわれ、非常に感謝されました。


3つの重要点
1.個性的なビルでしたが、それにふさわしい買主を素早く見つけたこと。
2.都市銀行の担当者とのタフな交渉および説得力。(テクニックではなく)
3.オーナー経営者(債務者)に誠心誠意説明し、理解協力を得る。
成 功 事 例(3)
債務超過に陥り、不運にも差し押さえ、
  競売に 掛かってしまったが、約半年で
    任意売却(整理)に成功したケース。
 裁判所の配当終期の広告で知人のご兄弟にあたる会社とその代表者Aが差し押さえ、競売開始(入札日は未だ 来ていない)になっているのを知り、紹介されすぐにご本人と面談した。

 都市銀行・系列保証会社・系列ノンバンクの債権額が数十億、物件も10件近くあった為、事情を聞いたり、資料整理作成、そして説明と3日間に渡りご本人と善後策も含め話し合いの場を持ちました。

 ご本人は既に弁護士Bに、1年以上前から相談されていて調停中の状態でした。ただ調停の内容が債権者を徹底的に糾弾し(銀行にバブルの前後に乗せられて過剰融資にのっかたもので、銀行の犯罪性を暴き勝訴に持ち込むという内容)調停から本訴に持ち込むという方向性でした。

 その為、公的資金が入り金融監督庁の監視下にある都市銀行としては、恥も外聞も捨ていきなり機械的に差し押さえ(返済が6ヶ月滞った時、期限の利益喪失通知とほぼ同時に差し押さえとなる。)をやってきたのです。にもかかわらず、弁護士Bは頑固にも方向性を変えないばかりか、私たちの提案(債権者と和解し、差し押さえと競売を取り下げて任意売却に持ち込む)を一蹴したのです。

 Aの意向を受けて、当社でじくっりと何回も債権者と調整を行い2ヶ月掛けて調停和解に(その直前にBに辞任届を出してもらい弁護士Cに変更、依頼)持ち込むことに成功した。

 それから、3ヶ月の間に2件(これもその後売却)を残して任意売却に成功した。よってAは、破産も倒産も免れ、ご本人がなによりも優先してほしいと言っておられた「プライド」が保たれることとなった。

重要なポイント
1.差し押さえ後1ヶ月経過時点でご相談に乗れた事。
2.弁護士をチェンジ出来たこと。(タイミングが重要)
3.債務者Aの側に立った提案と誠心誠意を尽くし、債権者(担当者)と話し合い調整を図った事。
4.全体をプロデュースし、ブレーン(弁護士・税理士・土地家屋調査士・司法書士)に協力を求め、スタッフに的確な指示を与え、細部にもこまやかに配慮出来た事。
成 功 事 例(4)
相続紛争解決事案
 18年間、相続人3人が長期訴訟で争った相続紛争の事案で、相続人3人の内、高裁途中に相続人原告が途中で亡くなり、奥さんが引き継いで最高裁まで争ったが、最高裁判決は原告・被告ともその主張が全面棄却
となった。それから数年して、相続人の一人から私の方に相談に見えられました。
 当方でプロジェクトチーム(税理士・不動産鑑定士・弁護士・司法書士・土地家屋調査士)を組み、私がリーダーシップをとり全体をプロデュ-スし叩き台(鑑定評価書)を作成し提案を重ねました。
 相続人3人のうちそれぞれの立場を考慮し、タフな交渉を重ね、結論を導き出し、約9ヶ月で解決に持ち込みました。
 2件の売買契約をを完了させ、債権者の銀行に抵当権抹消の説得をし、相談者の法人の再建計画にも税理士と一緒に相談に乗り成功しました。
 重要なポイント
1.先代の残した遺産を巡り、相続人(2代目)の紛争に3代目にあたる社長を説得し、目覚めさせて、共同歩調をとれたこと。
2.優秀な専門家(税理士・不動産鑑定士)と組んで、解決案の叩き台(鑑定評価書等)を何回もやり変えて、よいものをつくれたこと。
3.難しい最期の難関(相続人の一人)に対し、ギリギリの交渉を通じ諦めず粘り強く説得できたこと。
成 功 事 例(5)
相続対策の失敗から債務超過に!約半年で売却整理完了。
 残った無担保債権をサービスに譲渡し、廉価で買い戻し債務0に。
 いまから数年前の9月初旬、当時70歳過ぎのご婦人と40歳前後の娘さんのお二人でご相談に見えられる。
 相談内容は、昭和60年代に、銀行と銀行の紹介の会計士に薦められるまま、相続対策として10億の借り入れ金で複数の収益不動産を購入した。又、当時自社ビルも建築した。平成6年に社長(ご主人)が逝去。奥様と娘さんに相続。
 現在、都市銀行に借入金残が4億7,000万円ある。銀行に対する毎月の返済が滞っている。顧問の会計士(銀行紹介)に相談しているが埒があかない。
 当方で、A,B,C,D案を提案し、半年から1年後の方向性をわかりやすく説明し、理解を求め、安心感を与える。 このような場合、一般的に以下のような不安・恐怖感を払拭することが肝要であると思います。
★借金が返せない苦しさというの何なのか?
 この苦しみは胃潰瘍で胃が痛いという身体的・物理的な苦しみとは少し違います。借金を返せない後に来る事態、つまり倒産・破綻した時にどうなってしまうのか。
 何が起こるかわからない不安が苦しみの根源なのではないでしょうか。つまり、「将来何が起こるかわからない不安」が恐怖に感じられるのです。逆に言えば、借金を返す分はきちんと返し、返せない借金については、あとに来る事態を知っておき、きちんと対処する用意をしておけば、苦しみも半減するのではないでしょうか。
★銀行の債権回収(借金取立て)の原則
 1.早く
 2.多く
 3.適正に(違法性なく)  
 但し、この3原則は銀行の体力や事情によって違ってきます。
 1. 対応・・・
1)  当初、弁護士M先生と当方O(不動産コンサルタント)と組んで債権者(銀行)と対応、後に税理士Y先生と組んで対応。三社トライアングルでの連携プレーを行う。
2)  弁護士から都市銀行と公認会計士S及び銀行紹介の不動産管理会社の3箇所に内容証明を郵送。
会計士には、顧問契約と経営助言業務契約(非弁活動の恐れ)解除通知。
BKには、融資金の返済方法、取引条件等につき法律等を見据えた交渉協議の通知。
管理会社には、BKとの交渉の非常事態発生につき管理委託契約を解除。
 2. 弁護士M先生からBKに内容証明到達後、価格査定書持参の上、BKに弁護士と共に訪問する。(前後してBKから債務者に最終催告書到達。)
最初はBK側、債権譲渡を強く主張した。
債務者は、拒否。
何回かのやり取りの末、2004年12月に全ての不動産の任意売却に応ずる。…売却代金から控除できるもの 1)譲渡税2)売買仲介手数料3)登記費用(抵当権抹消費用のみ)
3. 2004年10月税理士(Y先生)と打ち合わせ
BKへの資料作成…譲渡税試算 銀行へ提出 2004年11月
4. 2005年3月末日までに、すべての不動産売却完了。(銀行との約束)
2004年12月後半、自社ビル1階店舗 賃貸契約。
2005年1月 大阪市内収益物件売却
2月     大阪市内収益物件売却
3月     自社ビル売却
3月     ご自宅売却
  合計    2億円で売却
  残債務   2億7,000万円(無担保債権)
5. 2005年9月~10月 銀行、上記無担保債権をサービサーに債権譲渡する。
6. 2005年 平成17年11月、2社のサービサーから債権譲渡通知書が弁護士事務所に届く。
7. 最後の踏ん張りで、M先生粘り強くサービサー2社と交渉する。
結果:2億7,000万円の債権をトータル300万円で買い取る交渉成立。
8. 平成18年2月に上記金員を相手の銀行に振り込み、これで懐かしい金銭消費貸借契約書や銀行取引約定書等を郵送で返却を受けて完結した。平成18年3月にY先生確定申告完了。
★ 但し、すべてが今回のようにうまくいくとは限りませんが、正攻法で実直に銀行等と交渉するなら道は開けると信じます。


取扱い種目他

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