不動産コンサルタント 大野レポート No.26
タカラ塾
2013年7月27日
『3度目の宴(バブル)到来!』
タカラ塾塾長 大野 哲弘
 7月21日(日)第23回参議院選挙が行われ、安部自民党が大勝し(議席倍増の115議席)、公明党の20議席を足すと、135議席となり全議席242議席の過半数を獲得し、ねじれ状態は3年ぶりに解消された。

 民主党は59議席から17議席の獲得となり大敗した。民主党は消滅の危機さえ漂わせているが、野党(日本維新の会、みんなの党、その他)が選挙協力もできず、ばらばらの状況で投票率も52.61%と低く、アベノミクスの経済政策効果のみ訴える自民党に漁夫の利をさらわれたといえる。

 いずれにせよ阿部政権の誕生により、年初から円安・株高をもたらし、昨年まで漂っていた閉塞感を打ち破り、国民のマインドを変えたことは事実であり、株式市場・不動産市場は、アベノミクス効果で大きく変化した。

 長期に亘る超低金利に加え、異次元の超金融緩和は株式と不動産の両市場を刺激し、一気に需要を喚起させた。『宴』(バブル)をつくることに成功したといえる。この『宴』を盛り上げる条件が揃い、それによって顧客のマインドが高まり、市況は最高潮に達している。

 即ち、消費増税、相続税の強化、インフレ期待、金利上昇、不動産価格の上昇へと、連鎖の予想が生まれ、市場に追い風を送っている。その結果、住宅・不動産市場の需要が拡大し、富裕層が参加して市場に厚みが生まれて、取引件数が飛躍的な伸びを示している。しかし、その内容を見ると、株価の急騰で利益を得た人達を除けば、「需要の先食い」に過ぎず、新規の需要が増えている訳ではない。住宅などの「 新規需要」の創出には、所得の増加、雇用の改善が必要であり、このままでは「需要の先細り」を招くことになる。

 1990年代バブルは、株式市場(日経平均3万9千円)とすべての不動産に蔓延し、2度目は2007年のファンドバブルでした。今回は3度目目(このわずか20数年の間に3度とは?)で、東京都心、大阪、名古屋、福岡等の都心中心部に過剰資金が集中しており、又、日銀が積極的に購入を図っているリート(不動産証券商品)や収益不動産に資金シフトしている特徴があり、地方や郊外は恩恵はなしという、2極化状態にあります。

 遅かれ『宴』(バブル)は終息するので(早ければ来春の増税時?)、市場の変化(特に下記の3点に要注意!)に対応すべく心構えをもつことが大切で、数少ない不動産家やそれなりの専門家諸氏にアドバイスを求めながら、自らのスタンスを決めていくことが肝要な時期に来ていると考えます。

1.駆け込み需要の減退
2.金利の上昇、銀行融資の変化
3.為替・株価などの経済状況の変化
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